大概是1000亿吧！REITs项目符合重磅指导，要求战争配置比例合理，不打价格战的公募REITs市场将迎来常态化高质量发展。“记者杜蒙
基础设施REITs市场有促进正常发行的最新措施。5月12日，中国证监会指示证券交易所修订房地产投资信托基金审计关注指引。同日，沪深交易所发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审计有关事项(试行)(2023年修订)》通知，进一步完善基础设施REITs审计有关事项，明确产业园区和收费公路两类成熟资产的审计标准，强化信息披露要求。深交所表示，REITs审核关注点指引修订以“管好资产”为重点，进一步优化REITs审核关注点，强化信息披露要求，按照“一类成熟，一类推出”的原则，明确产业园区和收费公路审核标准，提高成熟资产推荐和审核透明度，加快发行上市步伐，进一步完善和发挥基础设施的REITs市场功能，促进REITs市场。《REITs审核关注指南》从基础设施项目评估、准入门槛、产品设计、交易安排等几个章节对REITs进行规范。
图:上交所发布《REITs审核关注指引》来源:上交所
具体来说，一是细化业务参与机构、评估和现金流要求。加强对原权利人的约束，要求原权利人将项目公司股权转让给基建基金，不得新增地方政府隐性债务，收回的资金用途符合国家产业政策；规范中介机构的选择，要求管理人在选聘专业机构时遵循最低必要性原则，专业机构应当依法具备从事相关金融业务的资格；细化评估和现金流量要求，明确基础设施项目现金流量预测结果评估报告与可用量计算报告的差异比例超过5%，管理人应披露原因。同时，加强基础设施项目资本支出安排及其合理性的披露要求。二是规范产品设计要求。明确资金控制要求，要求基础设施资金取得基础设施项目的完全所有权或经营权；细化产品命名标准，要求基础设施基金和资产支持证券的名称应当表明基金的种类和投资特点，不得误导投资者；加强风险防控，要求基金管理人设立二级市场异常波动风险防控安排，合理确定战略配售比例，确保首次发行上市后有适度充足的流通份额；明确对基金经理的要求，如有兼职情况，要求基金经理充分论证基金经理的专业胜任能力和兼职安排的合理性；规范收费水平，要求基金管理费和财务顾问费覆盖展业成本，相关参与机构不得以明显低于行业定价水平等不正当竞争方式招揽业务。业内人士认为，产品设计的指导要求直指当前REIT市场招标中的“价格战”乱象。“目前全国资产管理机构都在到处找项目，为了拿下好的资产项目，甚至费率是0。”该人士表示。此前，兴银基金中标的云南云投中宇能源股份有限公司(云投中宇能源公募REITs)基建类REITs项目被曝项目发行和托管均为零利率，开创了行业先河。3月22日，兴银基金官方发文称，今年2月17日，兴银基金首次中标贵州兴义水务有限公司公募REITs项目——基础设施公募REITs项目(兴义水务公募REITs)，拉开了兴银基金公募REITs业务的首秀。3月20日，兴银基金公募REITs团队中标中宇能源公募REITs。就具体报价而言，兴银基金报价的发行阶段费用(包括基金管理人的财务顾问费等中介费用)和托管费响应报价(%)/年均为零。这意味着兴银基金将免费为项目提供REIT发行阶段的各项服务。此外，《REITs审核关注事项指引》还重点介绍了产业园区和收费公路两大类资产的审核标准和信息披露制度。对于产业园内的REIT项目，要求明确土地性质、转让限制、配套设施进场、租赁合同备案、重要现金流提供方行业属性等合规关注点。细化产业园区项目的信息披露要求，如历史经营数据、评估参数、租金减免、重要现金流提供者租赁、投资协议约束、税收优惠政策等。明确工业园区基建基金涉及的投资性房地产原则上应采用成本法计量。对于收费公路REIT项目，明确收费公路项目的资产范围、经营权依据和范围、转让限制、收费标准等合规关切；细化收费公路项目历史运营数据、竞争性交通设施项目影响、评估参数、通行费减免、到期资产转让安排等信息披露要求；要求管理人对收费公路项目扩建或提高道路通行能力的安排和提前收回经营权的风险进行评估，并采取相关对策。另外，关注工程的质量隐患需要管理人检查，原业主承诺其提供的安全风险相关信息真实、准确、完整。
图:REITs审核有关事项指引规定的收费公路REITs信息披露来源:上海证券交易所网站
上交所表示，自2020年4月启动基础设施REITs试点以来，截至目前，上交所共有20只基础设施REITs获准注册。预计新获批的两只REITs成功发行后，市场融资规模将超过710亿元，回收资金带动的新项目投资将超过3300亿元。获批项目涵盖仓储物流、产业园区、收费公路、污水处理、清洁能源、保障性租赁房等多个主流基础设施类型，为盘活存量资产、扩大有效投资发挥了重要作用。"